三年复合增长率360％ 蛋壳也要上市 长租公寓正加速洗牌

　　三年复合增长率360%，蛋壳也要上市了！长租公寓行业正加速洗牌，租金贷监管也要来了

　　在多家中小企业因资金问题频频“爆雷”的同时，长租公寓头部企业则加快了上市融资步伐。

　　继青客之后，蛋壳日前也正式向美国证券交易委员会递交了招股书。

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，租赁经营企业对资金需求非常大，在租金贷监管趋严的背景下，要想保持企业正常运营，做大规模，企业寻求上市融资很正常。行业已经进入到真正意义上加速洗牌的阶段，优质企业会脱颖而出，经营能力稍差的企业会逐步被并购以及淘汰。

　　头部企业寻求赴美上市

　　10月8日，青客公寓正式提交了美国上市申请，并于10月28日更新了招股书，公布发行区间为17-19美元，最高募集资金近亿美元，预计11月初上市。

　　10月29日，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书，拟进行首次公开募股(IPO)。

　　在长租公寓行业中，分散式公寓规模排名第一的是自如，蛋壳、青客均在头部企业之列。

　　根据招股书，截至2019年9月30日，蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营房源超过40万间，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

　　截至2019年6月30日，青客在上海、北京、杭州、苏州、南京、武汉等城市拥有近十万间房源，其中上海是最主要市场。2012年底至2018年年底，青客复合年增长率为114.4%。

　　从青客和蛋壳此次募资用途来看，用于进一步扩张需求均是首要用途。

　　根据招股书，蛋壳此次IPO募集到的资金用途：一是将用于进一步拓展业务规模，二是将加强在技术方面的实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用，三是用于一般性营运资金用途。

　　而青客此次IPO募资到的资金用途，一是将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、二是投资于技术方面和基础设施、三是用于一般营运用途。

　　不过，从财务数据来看，蛋壳和青客目前仍处于亏损状态。招股书显示，蛋壳2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币，尚未盈利的原因是其持续高速增长。而青客今年前三个季度净亏损则为3.73亿元。

　　中小企业频现爆雷

　　一边是头部企业争相上市，另一边是中小企业频现“爆雷”。

　　10月28日，杭州“中择房产”公告称，“因公司经营不善导致资金链断裂，后期可能会有部分房东的房租支付不了。”

　　10月3日，河南悦如公寓发布公告称，“由于市场环境的变化(郑州租金连续三年下滑)、自身组织和经营能力不够强等种种原因，目前公司投入巨资装修配置的1600套分散式公寓面临巨大的经营和资金压力，公司原股东及管理层已尽最大努力通过各种途径积极自救，均无明显效果，目前已无力维持公司正常运营。故公司全体原股东已于2019年9月忍痛接受并购重组。”

　　而就在今年8月，总部位于南京的乐伽公寓发公告称，“近期因公司经营不善，无力履行合同。我司已尽最大努力通过多种途径积极自救，但均未见效。目前公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。”公告还称，公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租公寓市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的现状。

　　据房东东根据媒体公开信息统计，截至目前，全国出现严重经营问题的公寓已达38家，其中有28家资金链断裂。尤其今年下半年，公寓爆仓数量骤增。

　　对于最近部分企业接连“爆雷”的原因，北京房地产中介协会副秘书长李俊良接受券商中国记者采访时表示，跟租金贷有关，但不是主要的，主要还是企业“高收低出”的模式有问题，可能对市场的判断有问题。

　　房东东创始人全雳指出，目前长租公寓大部分以包租模式为主，而合租的房源与业主签约的时长一般为3-5年，集中式的物业签约一般为10年以上。所以对于合租模式的运营商更需要有充足的资金来不断拿房支撑规模。近年来的爆仓公寓以合租公寓为主，均倒在了资金链上，由此可见合租公寓对资金以及现金流把控的重要性。

　　已在研究租金贷监管政策

　　经历了快速扩张式发展后，长租公寓行业“两级分化”明显。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。与此同时，长租公寓行业竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。在长租公寓企业遇到资本寒冬、中小企业暴雷频现、国内融资难度加大的背景下，上市是最好的选择。

　　对于头部企业争相上市的原因，李俊良也对券商中国记者表示，租赁经营企业对资金的需求非常大，包括要装修、运维、收房、空置等，虽然也可通过租金贷解决一部分，但是现在对租金贷的管理越来越严，大家也意识到过渡依赖这种融资方式不能长久，要想保持企业正常运营，做大规模，寻求上市融资很正常，我们更关注是企业具体的运营能力和风险防控能力。

　　“经历了去年的哄抬房租、甲醛门、部分企业爆仓等事件后，目前政府部门和行业协会也在抓紧进行住房租赁行业的规范，防止类似事件再次发生，住房租赁行业头部企业现在没有发现重大的问题。”李俊良对券商中国记者说。

　　李俊良透露，金融、住建等部门已经在研究租金贷监管政策，协会之前也给企业座谈过租金贷的规范性的方向，如果相关政策落地后，肯定会跟现在的模式有调整。但是政策的出台应该不会“一刀切”，如果企业有问题，会先让他把租金贷比例逐渐调整下来，实现一个软着陆。

　　对于行业前景，李俊良认为，长租公寓是一个非常好的行业，国家也要支持这个行业的发展，租赁肯定是将来解决人民住有所居的一个主要方式。但是我们要正确地看待这个行业，这个行业太年轻，会有这样那样的问题，需要监管和防范风险，但也要有一定的包容性，让他们有调整的余地和进步的空间。

　　在全雳看来，虽然长租行业仍然集体处在亏损阶段，但行业已经进入到真正意义上加速洗牌的阶段，优质企业会脱颖而出，经营能力稍差的企业会逐步被并购以及淘汰。