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地产融资收紧 开发商借钱有些难

  • 来源:互联网
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  • 2019-10-16
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  土地价格稳定,建造成本固定,融资成本反而最大程度决定房企的盈利能力。

  同样的拿地策略和建造标准,倘若两家房企的融资成本差了一倍,就是利润差的最大来源。

  2019年上半年,43家头部房企的有息负债已经高达4.7万亿,每年光利息就得还上几千亿。

  其中部分房企平均融资高达10%,有些房企融资成本却低于5%。

  融资成本,即资金使用者支付给资金所有者的报酬,企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本。2019年上半年,房企融资监管趋严,叠加进入偿债小高峰,上市房企融资成本呈现分化的趋势。

  南都大数据研究院规模上市房企研究课题组以2019年半年报为数据依据,选取50家上市房企的融资成本为调研对象,揭示当前房地产行业的融资现状。

  据南都大数据研究院统计,截止至上半年底,恒大、碧桂园、融创、保利、万科5家房企的有息负债规模均超过2000亿元,恒大以超8000亿元的负债位居榜单之首。

  按照恒大8.62%的平均融资成本计算,该集团一年光利息就要还接近700亿。

  不过截止至今年6月底,恒大手持现金达到2880亿元是房企中最多的,净利润也是房企中最高。

  先做大规模,抢占市场,再进行财务优化,似乎成为新晋房企弯道超车的路径。

  比如中梁控股,三年时间销售金额从百亿跃升至千亿,在这背后,不外乎高频拿地以及高周转。上半年负债总额达1184.24亿元,现金流过多依赖信贷、信托等间接融资渠道,10%的融资成本也远高于业内平均水平。

  除了房地产融资政策收紧之外,中梁控股方面称,成本上升是因为借款金额及利率上升导致,但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。

  融资成本在7%-10%之间的有13家,包括当代、泰禾、佳兆业、恒大、雅居乐、时代、奥园等,占比34.2%;

  融资成本在5%-7%之间的有15家,包括富力、融信、合景泰富、华发、碧桂园、美的置业、旭辉、世茂、远洋等,占比哦39.4%。

  融资成本低于5%的有8家,包括保利、金茂、招商、金地、龙湖、华润、中海等。

  南都大数据研究院发现,房企融资成本呈现分化趋势,一是拥有国企和央企背景的房企,在融资渠道和融资成本上具有天然的优势,融资成本普遍在4%-5%之间。

  二是与房企规模也有着密切关系,全国性布局的头部房企融资成本普遍不高。从趋势来看,融资问题将困扰着中型房企,尤其正在“弯道超车”的中型房企。

  值得关注的是,2019年8月8日,银保监会办公厅近日下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务,高度警惕房地产泡沫化、金融化。毫无疑问,下半年房地产调控及房地产金融风险防范仍会是监管关注重点,房企融资环境难言宽松。

  策划:林广

  牵头人:王艳玲

  研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰

  制图:林广

  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组 出品

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